Ev sahibinin değişmesi tüm kiracıların korkulu rüyalarından biri olarak bilinir. Hele de imzalanan kira sözleşmesi henüz sona ermemişse.. Bir mülkün sahibi tarafından bir bedel karşılığında, belirli bir süre boyunca bir başkasına devredilmesiyle birlikte kira ilişkisi meydana gelir. Kira ilişkisi süresi devam ederken şartların değişmesi bir takım yeni durumların oluşmasına neden olur.
Kira ve kiracı arasındaki şartların zaman zaman değişiyor olması akıllarda soru işaretlerine neden olur. Tarafların farklı durumlarda nasıl yol izleyecekleri kanunlarla belirlenmiştir. İlgi kanuna bakarak ya da bir avukata danışılarak bilgi sahibi olunabilir. Tarafların kendi aralarında anlaşmaları en iyi yoldur. Ancak bazı durumlarda anlaşmazlık meydana gelebilir. Bu durumda mahkemeye gidilebilir. Davanın sonuçlanması için zaman gerektiğinden böyle bir yola en son başvurmanızı tavsiye ederiz.
Kiralanan evin başkasına satılması ve kiracının yeni bir ev sahibiyle muhatap olması bu durumlardan biridir. Böyle bir durum akıllara çok sayıda soru getirir. Bu yazımızda değişen kira koşullarıyla ilgili merak ettiğiniz sorulara yanıt vereceğiz.
Ev Sahibi Değişince Kira Değişir Mi?
Ev sahibi ve kiracı arasındaki bağlayıcı unsurlardan biri de kira bedelidir. Sözleşme yapmadan önce belirlenen bu bedel, her ay düzenli olarak kiracıdan alınır. Kiracı belirlenen ücreti düzenli olarak ödemekle hükümlüdür. Ev sahibi değiştiğinde yeni kira bedelinin değişip değişmeyeceği en merak edilen sorular arasındadır. Bir mülk satıldığında kira sözleşmesi devam etse bile sözleşmedeki taraflardan biri değişmiş olur. Ancak bu durum her zaman kiranın da değişeceği anlamına gelmez. Yeni ev sahibi ve kiracının ilişkisinin devam edip etmeyeceği tarafların şartlarda anlaşmalarına bağlıdır. Ev sahibi ödenen kira bedelini az bularak arttırılmasını isteyebilir. Bu talebinin gerçekleşmesi için belirli şartların yerine gelmesi gerekir.
Kiracı ve eski ev sahibi arasında belirlenen kira bedeli sözleşmede belirtilen süre içerisinde geçerlidir. Bu süre genellikle 1 yıl olarak belirlenir. Ancak söz konusu mülkün satılması yeni ev sahibi ve kiracı arasında bir takım haklar doğmasına neden olur. Mülk, kira sözleşmesi bitmeden satıldıysa normal şartlarda sözleşme sona ermeden kiracıyı evden çıkaramaz. Ancak yeni ev sahibinin oturacak başka bir konutu yoksa ya da şartlarda anlaşılamazsa evden çıkılmasını talep edebilir. Bu durumda 6 ay önceden kiracıya evi tahliye ermesi için ihtarname göndermelidir. Bu sayede kiracı evden çıkması gerektiğini önceden bilerek yeni bir ev arayabilir. Bu aşamada ev sahibi kiracıya yardımcı olarak daha kısa sürede ev bulmasını sağlayabilir. Bir başkası da güvenilir bir kiracı bulmuş olur ve sorunsuz bir şekilde yeni eve yerleşme işlemlerine başlanabilir.
Ev Sahibi Kiracıya Çık Diyebilir Mi?
Yeni ev sahibinin kiracıya sözlü olarak çık demesinin bir hükmü yoktur. Ev sahibi mülkü üzerine aldıktan sonraki 1 ay içerisinde ihtarname çekerek kiracının evden çıkmasını talep edebilir. Kiracı ise ihtarnameyi aldıktan sonraki 6 ay içerisinde evden çıkmalıdır. Bu süre dolduğu halde evden çıkmayan kiracıya tahliye davası açılabilir. Tam tersi bir durumda yani yeni ev sahibinin ihtarname yollamaması ya da fahiş kira artışı talep etmesi söz konusu olduğunda kiracı savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
Ev sahibi kiracıya kanunlara uygun bir şekilde evden çıkmasını söylediğinde kiracının çıkması beklenir. İhtarname süresi dolmasına rağmen evden çıkmayan kiracı mahkemeye verilebilir. Avukat karşı tarafa tahliye davası açar. Bu dava kiraya veren kişiden ya da kiracıdan kaynaklanan sebeplere göre farklı başlıklar altında açılır. Evden çıkmayan kiracı için direkt tahliye davası açılır. Tarafların durumları ve anlaşma şartları göz önünde bulundurularak bir karara varılır. Eğer sözleşme hala devam ediyorsa feshedilir ve resmi olarak tahliye kararı çıkartılır. Eğer sözleşme davadan önce sona ermişse sadece tahliye kararı alınır. Bu durumda kiracı evden çıkar ve ev sahibinin isteği yerine gelmiş olur.
Ancak kiracının ev bulamama ya da yeni eve çıkacak durumu olmaması gibi durumlar olabilir. Böyle durumlarda ev sahibi mahkemeye gitmeyerek bir süre daha bekleyebilir. Bu durum tamamen ev sahibinin inisiyatifine kalmıştır, dilerse kiracıya yardımcı olmak adına şartları esnetebilir.
Kira Ne Kadar Geciktirilebilir?
Kiracıların ve ev sahiplerinin hakları Borçlar Kanunu ile belirlenmiştir. Buna göre bir kiracı, kira ödemesini belirlenen ödeme tarihi aralıklarında düzenli olarak ödemelidir. Kiracı ev sahibinin değişmesiyle birlikte değişen kira bedelini kabul etse bile ödeme konusunda zorlanabilir. Bu durumda kirasını geciktirebilir. Bu durumda ev sahibi kiracıya belirli bir süre tanıyıp bunu yazılı olarak da belirtmelidir. Ev sahibi kiracıya en az 10 gün, konut ya da çatılı işyerlerinde ise 30 günlük bir süre tanıyabilir. Belirlenen süre aralıklarında kira ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini ifade edebilir. Kiracıya tanınan süre sözlü değil yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar. Ev sahibinin bu süre boyunca sabırla beklemesi ve kiracının üzerine gitmemesi gerekir. Böylece taraflar arasındaki anlaşmazlık daha da büyümeyecektir.
Ev Sahibi Kira Sözleşmesi Yenilemezse Ne Olur?
Ev sahibi satın aldığı mülkte kendisi yaşamak ya da tekrar satışa çıkarmak isteyebilir. Bunların yanı sıra bir tanıdığına kiraya verecek de olabilir. Bu gibi durumlarda ev sahibi kira sözleşmesini yenilemek istemeyecektir. Kira sözleşmeniz yenilenmeyeceği için evden çıkmanız gerekir. Bu nedenle kira sözleşmenizin ne zaman biteceğine dikkat etmenizi öneririz. Ev sahibi sözleşmeyi yenilemeyeceğini size önceden bildirmelidir. Siz de öğrendikten sonra yeni ev arayışına girmelisiniz. Bu sayede sözleşme bitiminde iki taraf da zor durumda kalmayacaktır.
Kira sözleşmesinin yenilenmemesi durumunda kiracı mahkemeye başvuramaz. Çünkü bu ev sahibinin yasal bir hakkıdır. Ancak kiracı sözleşme sona ermeden eve ihtiyacı olduğunu belirterek de kiracıyı çıkarabilir. Bu durumda ev sahibi 3 yıl gibi uzun bir süre boyunca evini kimseye kiralayamaz. Kiraladığı tespit edilirse ceza ödemek zorunda kalır.
Mahkemede Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Borçlar Kanunu’nun 344.maddesine göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline yönelik ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindekindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Bu madde bir yıldan daha uzun zamandır devam eden sözleşmeler için de geçerlidir.
Taraflar yeni dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmadıysa hâkim tarafından bir bedel belirlenir. Yeni bedel bir önceki yılda ödenen kiranın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların değişim oranını geçmeyecek şekilde hesaplanır. Bu sayede kiracı ve ev sahibi zor durumda kalmadan yeni kira bedeline karar verilir.
5 yıllık ya da daha uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar bir anlaşma yapmış olsa bile mahkemece yeni kira yılında uygulanacak bedel, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların değişin oranı, kiralanan yapının durumu ve emsal kira ücretleri dikkate alınarak belirlenir. Bu uygulama 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Kanunda 5 yıldan sonraki kiralar için “önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” İfadesi yer alır.
