KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH VE TAHLİYE SÜRECİ

Kira sözleşmelerinde fesih ve tahliye dönemi zorlayıcı ve uzun süreli olabilir. Mülk sahibi ve kiracı arasındaki çeşitli anlaşmazlıklar sözleşmenin bir an önce sonlandırılmak istenmesine yol açabilir. Ancak taraflar kendi isteklerine bağlı olarak sözleşmeyi sonlandıramazlar. Bunun yapılabilmesi için belirli şartların meydana gelmesi gerekir. Tahliye süreci ise sözleşme bitiminde dikkat edilmesi gereken bir konudur.

Fesih Nedir?

Özel borç ilişkileri kapsamında değerlendirilen kira sözleşmeleri, tarafların haklı gerekçeleri olduğunda feshedilebilir. Fesih kelimesi sona erdirme, geçerliliğin devam etmemesi gibi anlamlara gelir. Kira sözleşmesi hakkında hukuki bir terim olarak karşımıza çıkan bu kavram, sözleşmeyi geçersiz kılma halini betimler. Kira sözleşmesinin ne zaman ve hangi koşullarda sona erdirilebileceği kanunlar çerçevesinde belirlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. Maddesine göre kiracının en temel sorumluluğu her ay kira bedelini ödemektir. Bu sorumluluğu yerine getirmeyen kiracıya ilk olarak ihtarda bulunulur. Ev sahibi yazılı ya da sözlü olarak hatırlatma yapılabilir. Bunun sonucunda belirli bir süre kiracının görevini yerine getirmesi beklenir. Ancak kiracı kira bedelini ödeme konusunda ısrarcı olursa mülk sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının dikkat etmesi gereken bir başka konu da mülk içerisindeki demirbaşlara düzgün davranmasıdır. Demirbaşlar dan dan herhangi biri zarar gördüğünde kiracının yaptırması gerekir.  Kiracı neden olduğu arızayı gidermek istemiyorsa  depozito bedeli  arıza bedeli kadar eksik geri ödenir. 

Kira Sözleşmesi Geçerliyken Erken Fesih Etmeye Neden İhtiyaç Duyulur?

Sözleşme için belirlenen süre dolduğunda kiracı ve kiraya veren için kira sözleşmesi kendiliğinden fesih olur. Ancak bazı durumlarda sözleşmenin belirlenenden daha önce fesih edilmesi istenir. Kira sözleşmesi feshi  taraflar arasındaki  sözleşmenin yenilenmeyeceği durumlarda yapılır.  Buna göre sözleşme sona ermeden en az on beş gün önce mülk sahibi kiracıya bilgilendirme yapılmalıdır. Kiracıya haber vermeden sözleşmenin sona ermesi bahane edilerek  sona erdirme yapılamaz.  Ancak bu durumun bir istisnası vardır.  O da 10 yıl boyunca uzama yapan  ve her yıl sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunulmasıdır. Bu durumda mülk sahibi  herhangi bir sebep belirtmeksizin sözleşmeyi feshetme hakkında sahiptir.

  Taraflar arasından birinin dava açma nedeni mülk sahibinden ya da kiracıdan kaynaklanıyor olabilir. Mülk sahibinin kendisinin ya da  bir yakınının konuta ihtiyaç duyması,  yapının yeniden inşa edilmek istenmesi,  işyeri  gereksinimi  gibi sebepler mülk sahibinden kaynaklı dava açmayı gerektirebilir.  Tahliye taahhüdü, kiracıya yapılan iki haklı ihtar ve kiracının ya da eşinin oturmaya elverişli bir konutunun olması sebepler kiracıdan kaynaklı dava nedenleridir.  Oturmaya elverişli konut ifadesiyle kiracıya fiziksel ve sosyal olarak uygun bir yapıdan bahsedilmektedir. Dava yoluyla pes etmeye neden olabilecek tüm sebepler  taraf süre gereksinim gibi bir takım şartlara bağlanmış durumdadır.

Kira Sözleşmesi Ne Zaman Fesih Edilebilir?

Konut ve çatılı işyerlerini  kiralayanların  komşularına karşı saygılı davranması beklenir.  Sözleşme içerisine aksi bir durumda  yaptırım uygulanacağı maddesi koyulabilir. Buna göre  kiracıya komşularıyla iyi geçinmesi gerektiği  yazılı ihtarla bildirilebilir. Ancak uyarı almasına rağmen yine de  uygun davranışlarda bulunmayarak sözleşme ihlaline neden  olunduğu için  kiraya verene fesih hakkı doğacaktır. Kiracıların evde kaldıkları süre boyunca  temizlik, bakım ve aidat gibi  giderleri ödeme yükümlülüğü vardır. Bu ödeme sorumluluğu sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kiracı evi kiraladıktan sonra herhangi bir sürprizle karşılaşmamalıdır.

 Evi kiraladıktan sonra herhangi bir ayıpla karşılaşan kiracı durumu derhal kiraya verene bildirmelidir.  Sorun kiracıdan kaynaklı olmadığı için kiracı en kısa sürede giderilmesi talep edilebilir.  Eğer mevcut ayıp mülkün tamamının ya da bir azının kullanılmamasına neden olacak kadar  büyükse ve  ev sahibi gidermezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracıya düşen en önemli görevlerden biri de evi teslim aldığı şekilde bırakmasıdır.  Evde meydana gelen her bir hasar için ev sahibinin onarım isteme hakkı vardır.  Kiracı onarım yapmak istemezse depozito bedelinden kesinti yapılır.  Ancak depozito bedeli meydana gelen zararı karşılamıyor olabilir. Bu durumda  mahkemeye başvurarak zararın giderilmesi için işlem başlatılabilir.

Kira Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?

Konut ve çatılı işyerleri için kira sözleşmesi  feshi,  bildirim ya da dava yoluyla yapılır. Bildirim yoluyla sözleşme feshi  yapılabilmesi için belirli bir süre şartı gerekse de  taraflar herhangi bir nedene ihtiyaç duymadan da kira sözleşmelerini sonlandırabilir.  Burada dikkat edilmesi gereken fesih işleminin yazılı bir şekilde yapılmasıdır. Çünkü yazılı olarak belgelenmeyen bir  bildiri kanun önünde  geçerli olmayacaktır.

 Kira sözleşmesi bildirim yoluyla fes edilemediği zaman dava yoluna  başvurulabilir. Tahliye davası olarak da anılan bu yol  mahkeme kararıyla hakların korunmasını sağlar.  Bu sayede kiracı mülk sahibinin keyfi isteklerini  yerine  getirmekten korunmuş olur. Dava devam ettiği sürece sözleşme  şartları geçerli olmaya devam etmektedir.  Türk Borçlar Kanunu’nun  354. Maddesine göre “ Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.” İbaresine uyulması gerekir.

Kira Sözleşmelerinde Tahliye Süreci Nasıldır?

Tahliye boş duruma getirme, boşaltma anlamına gelmektedir. Daha çok bir hukuk terimi olarak karşımıza çıkan bu kavram kira sözleşmelerinde kritik bir yere sahiptir.  Kira sözleşmesi feshedilmediği sürece mülk sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyemez. Peki, hangi durumlarda tahliye talep edilebilir? 

Kirasını ödemeyen, komşuların şikâyetçi olduğu bir kiracının evde daha fazla kalması istenmez. Bu nedenle ihtarname çekilebilir. İki haklı ihtarname çekildiğinde tahliye davası açma hakkı da doğmaktadır. Kanunlar gereğince ihtarların farklı aylarda yapılmış olması gerekir. Kiracı ihtar sonrasında kirasını yatırabilir. Ancak sözleşme süresince iki kez kira ödemesini geciktirmiştir. Bundan dolayı tahliye davası açma hakkı devam eder. Böyle bir dava açmayı düşünen ev sahibi sözleşmenin bitmesine 1 ay süre kala açmalıdır. Kira sözleşmesi sona ermeden önce yenileme yapılmak istenmediği kiracıya 10 gün önceden bildirilmediyse sözleşme otomatik olarak yenilendi sayılır. Bu durumda sözleşme bitmediği için tahliye süreci başlamayacaktır.

Kira Sözleşmesi Bittikten Sonra Evin Ne Kadar Sürede Tahliye Olması Gerekir?

Tahliye zamanı için belirlenen bir sürenin olup olmadığı en merak edilen sorulardan biridir. Kiracı evden ayrılmak istiyorsa sözleşme bitmeden 15 gün önce mülk sahibine haber vermelidir. Bu sürenin sonunda ya da daha önce evden ayrılabilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta evin sözleşme şartlarına uygun bir şekilde bırakılmasıdır. 

Sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olmasına bağlı olarak tahliye süresi değişkenlik gösterecektir. Ancak iki taraf arasında tahliye taahhütnamesi imzalandıysa belirlenen zaman aralığında evin tahliye edilmesi gerekir. Tahliye taahhütnamesi kiracının evi istenilen zamanda boşaltacağını belirtmek için imzaladığı bir belgedir. Bu belgeyi imzalayan kiracı eğer o tarihte evi boşaltmazsa mülk sahibine bir takım yaptırım uygulama hakkı doğacaktır. Tahliye taahhüdünün kanunen geçerli olabilmesi için kira sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenmiş olması gerekir. Sözleşme tarihinden önce ya da aynı tarihte düzenlenen taahhütler kanun önünde kabul görmeyecektir. Tahliye sürecinde kiracının evdeki tüm eşyaları toplaması gerekir. Bu dönemde kiracının zorluk çıkarmaması kendi lehinedir. Aksi durumda bir takım yaptırımlarla karşılaşacağından zor durumda kalabilir.

İlgili İçerikler