KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile yürürlüğe giren kira sözleşmesinin devri, kira ilişkisinin devri niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisinin devri madde 323’de aşağıdaki gibi belirtilmiştir:

‘’ Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini bir başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir neden olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı izniyle kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en çok iki yıl süre boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.’’

Kira Sözleşmesinin Devri Nasıl Yapılır?

Kira ilişkisinin devri, kiracı ve kirayı veren kişi olan sözleşmenin taraflarından, kira borcunu ödemek zorunda olan kiracının değişmesi anlamına gelmektedir. Kira ilişkisinin devredilebilmesi için kiraya veren tarafın yazılı beyannamesine kesinlikle ihtiyaç vardır.

Ayrıca, 1 Temmuz 2020 itibariyle özel ve kamu kuruluşlarını kapsayacak madde gereğince, kirayı veren taraf aksi bir savunma kabul edilemezse onay vermekten kaçınamaz duruma gelmiştir. Bu tarihten itibaren eğer taraflar kendi aralarında kira ilişkisinin devri konusunda bir anlaşmaya varırlarsa devri bu belirlemelere göre yapabilecekler, fakat taraflar kira sözleşmesinde bir anlaşma yaşayamazsa Borçlar Kanunu’ndaki hükümler asıl olacaktır. Bahsedilen bu hükümlerde, kira sözleşmesinin devri sonucu tarafların nelerden sorumlu olacağına da açıklık getirmiştir. Buna göre, kira sözleşmesini devreden kiracının sorumluluğu, kira sözleşmesinin yeni tarafı ile birlikte müteselsilen en fazla iki yıl olacak şekilde kira ilişkisinin sonuna kadar devam eder.

Kira İlişkisinin Devri Beyanında Bulunmak İçin Neler Gerekir?

  • Geçerli ve hala devam eden bir kira sözleşmesi olmalı, süresi geçmiş kira sözleşmesi geçerliliğini yitirmiş olacağından devir işlemi mümkün olmaz.
  • Taraflardan kiracı, kira sözleşmesini devir ettirmek için karşı taraftan talepte bulunmalı.
  • Yukarıda da bahsedildiği gibi, taraflardan kiraya veren kişi yazılı bir onay sunmalıdır. Bu onay yine mevcut kiracıya verilecektir. Belirtilen onayın davadan önce ya da sonra olması gerektiğine dair bir madde bulunmamaktadır. Fakat, devrin ne zamandan beri talep ediliyor olması konusuna açıklık getirecek bir belge niteliğinde olmaktadır.
  • Kiraya veren taraf olan özel veya kamuya ait işyeri kiralarında haklı bir sebebe dayanarak rıza vermekten kaçınmamış olmalıdır. Bu durumda, kira sözleşmesinin devrinin başlayabilmesi için kiraya verenin onay vermesi zaruridir ancak işyeri kiralarında kiraya veren taraf geçerli bir neden sunmadığı sürece bu onayı vermekten kaçınamayacaktır. Burada kastedilen haklı sebeplere örnek verecek olursak ise, kiralanan işyerinin değiştirilecek olması, yeni kiracının maddi geliri, menfaat için devir yapılması, iki taraf arasındaki husumet gibi nedenler geçerli sebeplere örnek taşıma niteliğindedir.
  • Devreden ve devralan taraflar arasında mutlaka devir sözleşmesi yapılmış olmalıdır. Bu sözleşme üç taraflı yapılabileceği gibi yalnızca devreden kiracı ve devralan taraf arasında 2 kişilik bir sözleşmeye kirayı devralan tarafından rıza gelmesi şeklinde de yapılabilir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu düzenlemesine göre asıl olan, kira ilişkisinin devri için kira verenin rızasının kağıt üzerinde alınmasıdır, bu rıza yukarıda anlatıldığı gibi nizami şekilde olmalıdır.Kira sözleşmesinin devri, 3 taraf yani kirayı devreden, işyeri sahibi ve kirayı devralan yeni kişi arasında yapılabileceği gibi devreden kiracı ve devralan kiracı arasındaki sözleşmeye kirayı veren tarafından rıza gelmesi durumunda da gerçekleşebilmektedir.

Kiraya veren işyeri, yine yukarıda örnek gösterilen haklı sebepler bulunmadığı sürece rıza vermekten kaçınamayacağı için sözleşmenin devri oldukça hızlı olabilmektedir. Devir sözleşmesi kiraya veren taraf tarafından onay gelmeden önce yapılabilecek olsa da, rızanın verilmesi süreci hızlandıracak bir hüküm olarak etki edecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun hazırladığı maddelere göre konut kiralarına ilişkin yapılan kira sözleşmelerinin devri ve işyerlerine ilişkin yapılan kira sözleşmelerinin devri ayrı başlıklar altında incelenmelidir.

Konutlara ilişkin olan kira sözleşmesinin devri;

Yukarıda da bahsedildiği gibi öncelikle kira sözleşmesinin devrine ilişkin sözleşme devrinin mümkün olup olmayacağına bakılmalıdır. Örneğin sözleşmenin geçerliliğini yitirmiş olması devrin de mümkün olmayacağı anlamına gelmektedir. Buna göre belirlenmiş kanuna bakacak olursak; kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Konutlara ilişkin kira sözleşmesi 3 taraf arasındaki sözleşmeyle veya 2 taraf arasındaki sözleşme şeklinde diğer tüm şartlar uygun olduğu takdirde devredilebilecektir.

İşyerlerine ilişkin olan kira sözleşmesinin devri;

TBK’nın işyeri kiralarına ilişkin getirdiği bir ayrı bir durum söz konusudur. Buna göre, mülk sahibi işyeri kiralarında haklı bir sebep belirtmediği sürece kiracıya rızasını yazılı bir şekilde vermelidir. Eğer belirtilen haklı nedenler bulunamaz ise kiraya veren taraf onayı da vermek zorundadır. Hukuki kira takibi süresince tarafın onay vermesinden sonra sözleşmenin devri mümkün olacaktır.

Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?

Belirli süreyle yapılan kira sözleşmelerinde, taraflardan herhangi biri aksi bir beyanda bulunmadığı sürece 1 senenin sonunda kontrat kendi kendine yenilenmiş sayılır. Bu süreçte, buna bakarak mülk sahibi sözleşme bitmiş olduğu halde kira ödeyen taraftan konutu veya işyerini boşaltmasını talep edemez. Kiracının tahliye süresi, ancak kira kontratı yenilenmeden 15 gün önce kirayı veren tarafın evi boşaltacağını bildirmesi ile başlayabilmektedir.

Ev Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir Mi?

Mülk sahibi olan kişi, gayrimenkulü satın alan veya kiralayan kişiden kaynaklanan geçerli sebeplerin sunulması takdirince dava açarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira kontratının geçersiz sayıldığı bazı durumlar mevcuttur. Kiracının iflası veya vefatı kanuna göre sözleşmeyi fesheden en net iki maddedir. Yükümlü olduğu sorumlulukları yerine getiremeyeceğini kanıtlayan kişi, kira sözleşmesini feshedebilme durumuna sahiptir.

Gurbetçi Kira Yönetimi Nedir?

Gelir vergisi mükellefçileriyle birlikte gurbetçiler de Türkiye’deki konut ve işyerlerinin kiralarına ilişkin kira beyannamesi verecek ve gelirlerine göre düzenlenecek vergilerini ödeyeceklerdir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Tam Mükellefiyet maddesinde belirtildiği üzere gurbetçiler belirlenen vergi türlerine göre Türkiye’deki konutları üzerinden vergilenmek zorundadırlar.

Kira Gecikmesi Durumu

Kiracı olan taraf, kontratlarının devam ettiği süre boyunca kiralarını ödemekle mükelleftirler. Yasal haklara bakınca, kiracının kirayı birkaç gün geciktirmek gibi bir hakkının bulunmadığını görebiliriz. Kirayı belirtilen günde ve miktarda ödemeyen kiracılar hakkında mülk sahibi olan taraf, yasal haklarını kullanarak dava açabilmektedir. Aynı zamanda, kiracı taraf kiraladığı mülkün tesliminde sonra muaccel olan kira tutarını veya yan gideri ödeme borcunu mülk sahibine teslim etmezse, kiraya veren, kiracıya belli bir süre tanıyıp bu süre içinde belirlenen tutarı teslim etmemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilme hakkına sahiptir. Kiracı tarafa verilecek süre en az 10 en çok 30 gün olabilmektedir.

Kira Güvencesi Nedir?

Kira güvencesi yani kira depozitosu, kiralanan mülke kiralayan kişi tarafından herhangi bir hasar verilmeyeceğine dair uygulanan bir protokoldür. Kiralama işlemlerinde bu teminat süreç başlamadan önce verilir ve sözleşmede belirlenen şartlara göre kiracı taraf mülkten ayrılırken eğer konuta veya işyerine bir hasar vermemişse depozito tutarını aynen teslim alabilir. Depozito kiraya sayılmaz, malik sayılabilir. Bu da kiracı tarafın mülkü terk etmeden önceki son kirasının depozito tutarından tahsil edebileceği anlamına gelmektedir.

İlgili İçerikler