KONUT KİRA GELİRİ İSTİSNA REHBERİ

Kira geliri vergi hukuk kapsamında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak isimlendirilmektedir. Kira gelirlerinin her sene Mart ayının sonuna kadar beyan edilmesi gerekmektedir. Ödeme ise biri Mart ayı, diğeri ise Temmuz ayı olmak üzere iki taksite bölünerek ödenebilir.  

Kira Geliri İstisnası Nedir?

193 nolu Gelir Vergisi Kanunu’nun 86/1-a bendinde açıklanmıştır. Buna göre gayrimenkullerden istisna bedeli kadar yıllık gelir kazananlar, bu gelirleri için beyanname vermeyecektir. Bunun anlamı kişi gelir vergisinden muaf olacağıdır.

Mülk sahibinin birden fazla mülkü olup bunları kiraya verdiği durumlarda toplam kira gelirine bakılır. Toplam bedel üzerinden bir defaya mahsus olmak üzere uygulanmaktadır.

Hisseli Konutlarda Kira Geliri İstisnası Nasıl Uygulanır?

Bir gayrimenkulün tek bir sahibi olabileceği gibi birden fazla kişi mülke ortak olabilir.  Bir örnek vermek gerekirse; bir gayrimenkul üzerinde birden fazla malik varsa ikisi de yıllık 7000 lira gelir elde edebilir. Bu durumda iki ortak da gelir vergisinden muaf olurlar ve beyanname vermelerine gerek yoktur. Bu kişilerin istisnadan yararlanabilmeleri için 12 aylık olması şartı yoktur. 1,3,5,7 ve 9 aylık yapılan sözleşmelerde bile bu istisna hakkı geçerlidir.

Kira geliri istisnasının uygulanabilmesi için kira bedelinin nakden ya da ayni olarak tahsil edilmelidir. Henüz tahsil edilmemiş kira gelirleri için beyanname verilememektedir. Kiranın nakden tahsil edilmesi, Türk lirası ya da dolar ve euro gibi yabancı paralarla ödenmesi anlamına gelir. Kirayı bu şekilde alan ev sahiplerinin gelir istisnası hesaplaması farklı olacaktır. Döviz cinsinden verilen kiralarda gelir istisnası uygulanırken tahsilatın yapıldığı tarih önemlidir. O tarihte T.C. Merkez bankası döviz alış kuru dikkate alınır. Buna göre belirlenen kur üzerinden Maliye Bakanlığı kirayı Türk Lirasına çevirir. Bu şekilde beyan edilen kira geliri üzerinden istisna hesaplaması yapılır.

Kira bedelinin ayni olarak tahsil edilmesi ise Vergi Usul Kanunu’na göre emsal bedeli ile paraya çevrilmesi anlamına gelir.

Kira Geliri İstisnası Ne Kadardır?

Kira geliri istisnası ile ilgili en merak edilen sorulardan biri de kaç TL gelir için beyanname ödenmeyeceğidir. Bunu öğrenmek içim Gelir İdare Başkanlığı’nın web sitesine bakabilirsiniz. 2021 yılı itibariyle istisna bedeli 7000 TL’dir. 2020 yılında ise bu rakam 6.600 TL’ydi. İstisnadan faydalanabilmek için gayrimenkulün kiraya verilmiş olması gerekmektedir. Bunun yanı sıra istisna ancak tek bir konut için uygulanır.

İstisna bedeli her yıl belirli bir miktarda arttırılır. İstisna bedelinin 7000 TL olarak belirlenmesi akıllara 7000 TL üzerindeki kira gelirlerinde nasıl bir yol izleneceği sorusunu getiriyor. Bu durumda hesaplama yapmak ise oldukça basit. İstisna tutarı geçildiğinde istisna tutarı çıkıldıktan sonra kalan bedel için beyanname verilir. Bir örnekle açıklamamız gerekirse; 2021 yılında 14000 TL kira geliri alan biri olduğunu düşünelim. Bu kira bedelinden istisna miktarı olarak belirlenen 7000 çıkarılır. Kalan 7000 TL için beyanname verilir ve vergi ödenir.

Kira Geliri İstisnası Aşılır Mı?

O yıl için belirlenen istisna bedelini aşmayan konut gelirlerinin beyan edilmesine gerek yoktur. Kira bedelinin belirlenen tutarı geçmesi halindeyse bu kısım gelir vergisinden muaf tutulur. İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde ettiğini beyan etmeyen ya da tutarı eksik beyan edenlerin istisnadan yararlanma hakkı ortadan kalkmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’na bakıldığında satın almanın gerçekleştiği tarihten itibaren 5 yıl içerisinde yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.  Satılan gayrimenkul son 5 yıl içinde satın alınmadıysa ve 5 yıldan daha uzun süredir aynı kişiye aitse bu durum da istisna olarak kabul edilir. Kazancın belirlenen değerlerin üstünde olması durumunda istisna tutarı hesaptan düşülür ve ödenmesi gereken vergi bedeli belirlenir.

Miras paylaşımının geçerli olmadığı durumlarda; şayet mirasçılar anlaşılmadıysa kira gelirini tek bir kişinin alması hukuken doğru değildir. Mirasçılar kendi aralarında kira gelirinin bölüşülmesi hususunda anlaşmış ise gelir mirasçılar tarafından, miras oranında pay edilebilir. Kiranın gelirinin mirasçılar arasında pay edilmesi durumunda herkes kendi beyanını yasalarca gerçekleştirmelidir.

Mal Sahibi Reşit Olmadıysa Nasıl İstisna Yapılır?

Miras’a hak kazanan mal sahibi reşit olmasa bile vergilendirmeye tabidir fakat kendi başına beyanname belirtemeyeceği; beyannamenin velisi, vasi, kayyum tarafından verilmesi gerekir. Beyannamenin verilmediği durumlarda ise gerekil hukuk kuralları işleyecektir. Bu yüzden iyi bir danışman ile birlikte süreci yönetmek sizler için oldukça iyi olacaktır.

Kira Gelirinin Elde Edildiği Durumlar Nelerdir?

Kira gelirinin elde edildiği durumlar birbirinden farklı bir şekilde incelenebilir. Bizler tüm durumları sizler için açık bir şekilde ifade edebilmek adına sıkça karşılanan örnekleri bir araya getirdik. Bu durumlardan bir tanesi bile sizin durumunuza uyuyorsa kira beyannamenizi vermekle yükümlüsünüz.

2021 yılının sonuna yaklaşıyoruz. Bu yıl için konuşacak olursak. 60.000TL mülkünüzden kira geliri elde ettiniz. Bu kira geliri için beyanname vermek ve çıkan vergiyi ödemek zorundasınız çünkü yapmış olduğunuz tahsilat konut geliri vergi kanununa uygundur.

Karşınıza çıkacak bir diğer durum ise geçmiş beyannamelerle birlikte oluşan toplu beyanname ödemesi olabilir. Açıklamak gerekirse 2019, 2020 ve 2021 yılları arasında mülkünüzden elde ettiğiniz mülk kira geliri tahsilat esasına göre sisteme dahil edilmiş olabilir. Bu durumu tersine çevirecek kira istisnai da bulunmaktadır. Açıklamak gerekirse:

Evinizi yeni kiralayacak olan, kiracı; kira bedelini 2022 ve 2023 senesi için toplu olarak ödeyebilir. Bu durumda sizler beyannamede bulunurken 2022 yılı için ayrı bir gelir beyannamesi ve 2023 yıllı ayrı bir gelir beyannamesi vermek durumundasınız. Önceden ve sonradan alınmış olan tüm kira geliri beyannameleri o yılı esas alarak düzenlenmelidir.

Kira Geliri Döviz Olarak Kazanılıyorsa İstisna Durumu Nasıl Olur?

Kiracınız sizlere döviz cinsinden ödeme yapmak istiyorsa; bu durum yararınıza olabilir. O yıl için alacağınız kira bedelini döviz cinsinden beyan edin. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasının o gün ki alış kuru üzerinden beyanname bedeliniz hesaplanacaktır. İleri de yaşanabilecek döviz kuru yükselişlerinden etkilenmeyecek, beyan ettiğiniz gün için çıkan kira geliri bedelini ödeyeceksiniz.

Ödeme aldığınız dövizin borsa da işlem görmemesi durumunda Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen kur esas alınır. Döviz cinsinden kiraya vereceğiniz mülkleriniz için bu durumları göz önünde bulundurmalı, sözleşme ve beyannamelerinizi bu esasa dayanarak yapmalısınız. 

Mülk Kira Geliri İstisnası İşyeri Kira Geliri İçin Uygulanabilir Mi?

Mülk kira gelirleri ve işyeri kira gelirleri kanunlar gereceğine ayrı olarak ele alınır. İşyeri kira gelirleri için istisna olan durumlar oldukça nadirdir. Mülklerinizden biri konut diğeri işyeri ise işyeri olarak kiraya verdiğiniz mülkünüz için beyanname yapmak durumundasınız. Hem işyeri hem de konut kira geliri elde ediyorsanız; konut geliriniz istisnai durumları karşıladığında beyannameden feragat edebilirsiniz. Bu durum bir uzman tarafından incelenmeli, başvurular doğru zamanda doğru kurumlara yapılmalıdır.

Son Olarak Özet Geçecek Olursak

Konut geliri kira istisnası için kanunlar ilk olarak mülkün hangi amaçla kiraya verildiğine, kazanç durumuna bakılarak vergiden istisna tutulabilir. İstisnai durumları karşıladığınız zaman konut geliri kira istisnasından yararlanabilirsiniz. Gelir İdaresi Başkanlığı her yıl yayımladığı yeni tüzükler ile birlikte o yıl geçerli olacak istisnai durumları belirler ve kamuoyuna duyurur. Benzeri konularda hukuki danışmanlığa ihtiyaç duyduğunuz durumlarda kirapratik.com.tr danışmanları olarak yanınızdayız.