KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI

6098 sayıılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, 6217 sayılı Kanun’un geçici (2)’inci maddesi uyarınca, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında (TBK)’nın kiracıyı koruyan dokuz maddesinin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmişti. Ertelenme süresi 01.07.2020 tarihinde son buldu. Söz konusu maddeler, tekrar ertelenme kararı da alınmadığından dolayı bu tarihte kiracısı tacir olan işyerleri için yürürlüğe girmiş oldu.

Anılan kanun maddeleri ile bilinmesi gereken en önemli şey; hükümlerin yürürlüğe giriş tarihi 01.07.2020 olduğundan, bu tarihten sonra akdedilecek yeni sözleşmeler için geçerli olacağı kanısı oluşabilecektir. Ancak, 01.07.2020 tarihinden önce akdedilmiş eski sözleşmelerde eğer kanuna aykırı bir hüküm/hükümler mevcut ise, ilgili maddeler kiracılar tarafından geçersizliği iddia edilebilecektir. Bu sebeple, söz konusu kanun maddeleri hem tacir veya tüzel kişi olan kiracılar bakımından hem de kiraya verenler tarafından büyük önem arz etmektedir.

İlgili maddeleri inceleyecek olursak;

1- (TBK ) madde 323: Kira ilişkisinin Devri

Bu madde ile kiracıya işyeri kiralananın devri kolaylığı getirilmiştir. Şöyle ki, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başka birine devredemeyecek ancak kiraya veren de, çatılı olsun olmasın işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin başkasına devrine rıza vermekten kaçınmayacaklardır. Ayrıca, kira ilişkisini devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracı ile beraber müteselsilen sorumlu tutulacaktır.

2- (TBK) madde 325: Kiralananın Sözleşmesinin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Sözleşmesinden kaynaklanan borçları, en başta kira bedelini ödeme borcu, kiralananın benzer şartlarla kiralanabileceği makul bir süre boyunca devam eder.Ancak kiracı, bu sürenin bitmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır.Öncesinde, kiracı aleyhine bir durum söz konusu idi. Yani, kiracı tarafından kira sözleşmesinin erken feshi veya kiralanan taşınmazın geri verilmesi durumunda kiracı, taşınmazın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre oranında kiralayana tazminat ödemek durumunda kalabiliyordu. Bu maddenin yürürlüğe girmesi ile kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bulunması hali kabul edilmiş oldu (kabul edilebilirlik).

3- (TBK) madde 331: Önemli Sebeplerle (Olağanüstü) Fesih

Taraflara, kira sözleşmesinin sürdürülebilmesi kendisi için çekilmez hale gelen önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi feshetme hakkı tanımıştır. Bu gibi sebeplerin varlığı halinde taraflar, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ‘olağanüstü/önemli sebebe dayanarak fesih hakkını kullanabilir. Ancak sebep, kiraya verenin kendisinden kaynaklanan bir durum olmamalıdır (kusursuzluk). Ayrıca erken fesih söz konusu olduğunda, hakim o günün durum ve koşullarını göz ardı etmeden, olağanüstü (önemli) fesih bildirimi neticesinde parasal tazminata hükmedebilecektir (hakimin takdir yetkisi). Eskiden bu sebeple fesheden tarafa, tam tazminat ödeme yükümlülüğü yüklenmiş, hatta, (1) yıldan fazla süreli kira sözleşmesi olması halinde ise, kanun koyucu bu tazminatı (6) aylık kira bedelinden az olmayacak şekilde belirlemekteydi.

4- (TBK) madde 340: Bağlantılı İşlem Yapma Yasağı

Önceki düzenlemenin aksine, eğer kira sözleşmesinin kurulması/sürdürülebilmesi, kiracıyı kiralanandan ayrı olarak bir borç altına sokacaksa, bu borç altına sokacak bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacaktır. Örneğin; kiracının işyerini kiralayabilmesi mal sahibinin temizlik ürünlerini satması koşuluyla gerçekleşecek ise, temizlik ürünlerinin satılması ile ilgili olan sözleşme bağlantılı sözleşme olur ve geçersiz sayılır (kısmi geçersizlik). Böylelikle, kiraya veren tarafından kötü niyetli olarak kiracıya farklı borç edimleri yüklenemeyecektir.

5- (TBK) madde 342: Kiracının Güvence Vermesi (Depozito)

Kiracı tarafından kiralayana kira sözleşmesi başlarken verilen ve kiracı tarafından olası zararların teminatı yerine geçen bir miktar para veya kıymetli evraktır (rehin, teminat mektubu vs kabul edilemez). Eski Türk Borçlar Kanunu’nda bununla ilgili herhangi bir düzenleme yok idiyse de genelde Yargıtay içtihatları tarafından da geçerli kabul edilen bir durumdu. Ancak, söz konusu bu madde ile depozito verilip verilmemesi tarafların iradelerine bırakılmış olup, şayet verilecekse de maksimum (3) aylık kira bedeli kadar olma sınırı getirilmiştir. Nitekim, söz konusu bedelin kiraya verenin onayı bulunmadan çekilemeyeceği bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması, kıymetli evrak verildiği takdirde ise bankaya depo edilmesi zorunluluğu getirilmiştir (Taraflarca aksi kararlaştırılamaz). Eğer bankaya yatırıldı ise, banka bu meblağı ancak ya tarafların izni ya icra takibi veya mahkeme kararı ile geri verebilecektir (Bankanın özen yükümlülüğü). Şayet kiraya veren, kiracıya karşı sözleşmenin sona ermesini takip eden (3) ay içinde bu sözleşmeye ilişkin bir dava /icra takibi açtığını yazılı olarak bildirmezse de, kiracının talepte bulunması halinde (kiraya verenin rızası aranmadan) banka depozitoyu geri vermek zorundadır.

6- (TBK) madde 343: Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Sözleşme kurulurken belirlenen kira bedeli dışında, kiracı tarafından kabul edilse dahi onun aleyhine sonradan değişiklik yapılamayacak olup, yapılsa dahi kesin hükümsüz olacak ve kabul edilmeyecektir (Nispi emredici kural).

7- (TBK) madde 344: Kira Bedelinin Belirlenmesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ‘kira bedeli’ serbestçe belirlenir. Belirli süreli olan bu sözleşme, (TBK) madde 347 gereği (1)’er yıllık sürelerle yenilenir. Eğer sözleşme yenilenir ise, bu yeni dönem için kira bedeli ne olacak hususunda sorunlar yaşanmaktadır. Bu durumdan sebep kanun koyucu kiracı lehine ‘kira bedellerinin belirlenmesine’ bir sınırlama getirmiştir ve bu sınıra uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır.Sınır; bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) (12) aylık ortalamalara göre değişim oranı geçmemek koşuluyla belirlenebilecektir. Bu oranı geçen kira artışları geçersiz olacaktır. Ancak, kira bedeli yabancı para ile belirlenmiş ve (5) yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti görevli ve yetkili mahkemelerden talep edilebilecek olup, mahkemece söz konusu para birimindeki değişiklikler, üretici fiyat endeks (ÜFE) oranı, emsal kira bedelleri de dikkate alınacaktır.

8- (TBK) madde 346: Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı/Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarının Geçersizliği

Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü emredici nitelikteki bu madde, kiracının ödeme yükümlülüğünün ne ile sınırlı olduğunu vurgulamaktadır. Yani, kiracı sadece kira bedeli ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Eski kanunun aksine, süresinde ödenmeyen kira bedeli sebebi ile, kiracının sözleşmesine cezai şart veya kira bedellerinin bu süre zarfında muaccel olacağı ile ilgili maddeler konulamaz. Hatta söz konusu yenilik, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten (01.07.2020) önceki sözleşmeler için de geçerli olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki, söz konusu madde sadece ‘kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin bir cezai şart olup, kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerinin ihlali halinde sözleşmeye konulan cezai şartlar bu kapsamda değildir.

9- (TBK) madde 354: Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Yalnızca, (TBK) madde 350, 351 ve 352’deki hallerin varlığı halinde kira sözleşmesi ‘mahkeme yolu’ ile sonlanabilecektir. Yani, taraflar beraberce farklı sona erme sebeplerini sözleşme hükmü haline getiremeyeceklerdir. Aksi halde, taraflarca sözleşmeye eklenen ilgili maddeler geçersiz olacaktır. Şöyle ki;Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi halinde feshi,Kiracının ölümü üzerine kiraya veren veya kiracının mirasçıları tarafından feshi,Haklı sebebe dayalı feshi,Kiracının ifada gecikmesi veya kiracının iflası halinde feshi,Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanma, komşulara saygı gösterme vb. borçlarının sürekli ihlali halinde feshi,

düzenlenmiş olup, bu maddelerde belirtilen fesih ve tahliye halleri dışında sözleşmeye başka bir özel hüküm konulsa dahi, o hüküm/hükümler geçersiz olacaktır.

Av. Dilay UNAN

KAYNAKLAR:

1- İnternet Kaynakları:

www.mevzuat.gov.tr

2- Kitap Kaynakları:

KOÇ, Nevzat, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.1, S.1, s. 7-36.

GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı”, Prof. Dr. Aydın ZEVKLİLER’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi 2013, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013.

İlgili İçerikler