SATIN ALINAN EVDE KİRACI VARSA SÜREÇ NASIL İŞLER?

KiraPratik - Hizli Sekilde Ev Satmanin Yollari

Ev satın almak isteyenlerin karşısına yeni yapılmış binalar ve önceden inşa edilmiş, içerisinde kiracı bulunan evler çıkmaktadır.  İçerisinde kiracı oturan bir ev satın alan kişi, kiracıyı belirli prosedürlere göre evden çıkarmalıdır. Bu aşamada nasıl bir yol izleneceği yasalarla belirlenmiştir. Mevzuat ve genel uygulamalara bakıldığında kiracının lehine maddeler içerdiği görülür.

Her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için kurallar uygun hareket etmek gerekir. Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık yaşanırsa hukuki yollara başvurulabilir. Ancak bu yol uzun zaman alacağından tarafların birbirlerini düşünerek hareket etmesi daha iyi olacaktır. Anlaşmazlığın içinden çıkılamıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.

 Bu yazımızda çok merak edilen “Satın alınan evde kiracı varsa süreç nasıl işler? ve “Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi?” gibi sorulara cevap vereceğiz. Gönderimizin tamamını okuyarak süreç hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiracının oturduğu ev satıldığında artık yeni ev sahibiyle muhatap olması gerekir. Ev sahibi sözleşme koşullarını yerine getiren bir kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Ancak taraflar anlaştığı takdirde sözleşme şartlarının bazı maddelerinde değişiklikler yapılabilir.

Ev satıldığında kiracının nasıl bir yol izleyeceği yeni ev sahibine bağlıdır. Ev sahibi kiracının evde kalmaya devam etmesine izin verebilir. Bu durumda yeni bir kira bedeli belirlenir ya da eski kira bedeli üzerinden devam edilir. Kira sözleşmesi üzerindeki bilgiler yenilenerek devam edilir. Ev sahibi mülkte kendisi oturmak istiyorsa ya da bir başkasına kiraya vermek istiyorsa kiracının çıkmasını talep edebilir. Kiracının tahliye edilmesi için aşağıda yer alan prosedürler takip edilmelidir;

  • Kanuna göre yeni ev sahibi, kira kontratına göre tapuda şerh yoksa tapu devri gerçekleştikten sonraki 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname yollamalıdır.
  • İhtarname yollandıktan sonra kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan uzun bir süre varsa, bu süre içerisinde kiracı evi boşaltmalıdır. Eğer kiracı evden çıkmak konusunda diretiyorsa ev sahibi hukuki yollarla hakkını arayabilir.
  • Ev sahibi tapu devri yapılmasının üzerinden 1 ay geçmesine rağmen ihtarname yollamazsa, kiracının imzaladığı kira sözleşmesi şartlarını kabul etmiş sayılır.
  • Tahliye sürecinde kiracı, kira bedelini ödememe gibi kira sözleşmesi şartlarını ihlal edecek bir davranışta bulunursa, ev sahibi daha erken tahliye edilmesini isteyebilir.

Ev Satıldıktan Kaç Gün Sonra Boşaltılır?

İçerisinde kiracı bulunan ev satıldıysa kira sözleşmesi sona erene kadar boşaltılması gerekmez. Ancak yeni ev sahibi satın aldığı mülkü konut ya da işyeri olarak kullanacaksa gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ifade ederek kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Mülk sahibi satış işlemi tamamlandıktan sonraki 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bunu bildirmelidir. Aksi takdirde kiracının çıkmama olasılığı doğabilir.

Eski ev sahibiyle yapılan, geçerliliği devam eden kira sözleşmesini sonlandırmak için 6 ay sonra dava açılabilir. Tahliye olmayan kiracıyı çıkarmak için ise kira sözleşmesi bitiminden sonraki 1 ay sonra dava açılabilir. Bu süreçler nispeten uzun sürdüğü için kiracı ve yeni ev sahibinin anlaşma yoluna gitmesi en iyisidir.

Satın Alınan Evde Oturan Kiracının Hakları Nelerdir?

6098 numaralı Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi’ne göre üzerinde onarım işlemi yaptırılan gayrimenkul yeni haliyle kiralanacaksa öncelik eski kiracınındır. Ev sahibi yazılı olarak bildirimde bulunduktan sonraki 1 ay içerisinde kiracı bu hakkını kullanmayı talep edebilir.  Eğer mülk sahibi kiracının hakkını kullanması konusunda zorluk çıkarırsa kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Mülkü satın alan yeni kişi gayrimenkule ihtiyacını olduğunu belirterek kiracıyı çıkardıysa, 3 yıl boyunca mülkü eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. 

Kiracının Ev Sahibi Değişince Durumu Ne Olur?

Ev satıldığında resmi olarak yeni bir sahibi olur. Satın alan kişi ödemeyi tam olarak yapmadığında satıcı eve şerh koyabilir. Bu durumda aklınıza “Şerhli ev satın alınabilir mi?” gibi bir soru gelebilir. Böyle bir ev alınabilir ancak şerh işleminden sonra evinize bir takım kısıtlamalar gelebileceğini bilmeniz gerekir. Bu kısıtlamalar kira sözleşmesi, satış vaatleri, şufa sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat gibi konularda olabilir. Tapıya şerh konulması için satıcının gerekli evrakları hazırlayarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapması gerekir. Yeni sahibine düşen ise kısıtlamaların devam ettiği süreçte borcunu ödemeye devam etmek olur. Şerh süresi yaklaşık olarak 5 yıldır. Bu süre sona erdiğinde tüm kısıtlamaların hükmü kalmaz.

Satın alınan evde kiracı varsa ev sahibi depozito konusuna dikkat etmelidir.  Ev satın alındıktan sonra eski ev sahibinden depozito bedeli alınmalıdır. Bu bedel söz konusu mülkün tapusu yeni ev sahibi üzerine yapıldıktan sonra verilebilir. Depozito bedeli kiracıya iade de edilebilir, ancak kiracı evde kalmaya devam edecekse bunun yapılması önerilmez. Çünkü kiracı evde tamir edilmesi gereken alanlar bırakabilir. Eski ev sahibi yeni ev sahibine depozitoyu devretmezse ya da kiracıya iade etmezse taraflara dava açma hakkı doğar.

Ev Satılırsa Kira Kontratı Ne Olur?

Herhangi bir mülk satın alındığında içerisinde kiracı varsa eski ev sahibiyle yaptığı kira kontratı geçerli olmaya devam eder. Bu sayede kiracı mağdur olmayacaktır. Bunlara ek olarak yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinden cayma hakkı mevcuttur. Ancak bunu talep edebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Yeni mülk sahibinin barınma ihtiyaçlarını karşılayabileceği başka bir evi yoksa sözleşmenin sonlanmasını isteyerek evde kendisi oturabilir. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gerçekten eve ihtiyacı olduğunu somut olarak ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde kira kontratını süresi dolmadan sonlandırarak evde oturması mümkün olmayacaktır. Usul Hukuku’na göre süreler önemli bir kriter olduğu için belirlenen zaman aralıklarına uyulması gerekir. Bu sayede iki tarafın da hakları korunacaktır. Her şeyin usulüne uygun yapılması için ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir. Bu durum hukuk önünde sürecin ispatlanabilmesi açısından faydalı olacaktır.

Benzer yazılar